@徐斌房产律师

国庆节前，崔律师开庭撞车，协调我去郑州开庭，我不想去。今年不是我第一次去郑州，实话实说，我对郑州有点心理阴影，跟我年初去郑州有一点儿关系。我见了三波人。第一波，是烂尾楼业主，想退房。第二波，是小夫妻那个融创城的业主，想退房。第三波，是另外一个烂尾楼的业主，还是想退房。前两拨人，至少还是在交房和退房之间左右摇摆，是能交交，不能交则退，第三波人就是很干脆的要退，他们不仅要退，他们还是行动派，已经打了好几年官司了。真的是打了好几年，从22年开始连着打了3年。一波一波的打，前赴后继。22年，他们起诉退房，法院不同意——业主问，为什么21年起诉能退，22年不能退——法院说，这是保交楼，不能退。除了郑州，因为保交楼不能退的房子，全国都有，但是大部分法院都是直接在判词里说，保交楼不让退，房子有希望入住，维护市场交易稳定，巴拉巴拉。郑州的法官有点儿意思，他们刚经历过疫情和大洪水，还有大气环保，所以把这三个东西作为不给退的依据，说，这就不可抗力，开发商适当的晚交房合理的。22年的判决书下来了，不可抗力三百天。22年不让退，到了23年房子依然没交，业主再次起诉——这次总不能说疫情了吧，都放开了，没想到开发商拿了一堆环保大气停工令出来，法院判决，不可抗力六百天。24年，判决书再次下来，不可抗力900天。24年的上半年，业主找到我，想让我去打1200天的官司、1500天的官司。我只是个律师，我不想去郑州修仙。过完国庆节，整理好材料，掏出我落了灰的律师证，踏上了去郑州的火车。客户是早两年委托的中部汽贸港的业主，诉求也很简单，还是退房。听名字就知道，汽贸港也不是什么住宅，就是个商铺，到现在盖了一部分，还有一部分烂尾，竣备做不了，产证办不下来，讲讲道理，放到全国任何一个地方，哪怕挪到河北，这案子也不至于输。保交楼不让退房，商铺又不是住宅，保什么交楼呢?偏偏汽贸港他也给搞个专班保交楼，然后不让退，说房子反正早晚能住，等着政府努力吧。我们律师带着客户一起找过专班领导，领导说，一没纾困资金，二没白名单贷款，三年之内别指望（ 盖好）。原本一个民事诉讼，解除合同，停掉贷款，路给堵死了，只好去打行政诉讼。告这个监管不利，那个不作为。可能是法院也憋着一口气，民事不让赢，行政赢了个七七八八，连战连捷……可是也没管什么大用。我到郑州的头一天晚上，其中一个业主代表听说是所主任亲自从北京过来开庭，就跑到酒店来找我。是一位带着一半沮丧，带着一半不甘心的女士，我要是在她这个处境，我也会感到绝望，所以这个客户眼神里还有斗志，让我不由得钦佩。大的战略，未来要干的事儿，说的差不多了，这位女士问我，徐律师，行政诉讼的诉讼费怎么退？我差点以为自己耳朵出了毛病。在这类案子里，大部分客户关心的都是民事诉讼的诉讼费怎么退，极少有人关心行政诉讼的诉讼费怎么退。原因很简单，民事诉讼费贵，而行政诉讼费便宜，法院只收50块钱。而由于行政诉讼胜诉，住建局现在还欠我们50块钱。我当时都在想，要不我掏50块钱给她算了。客户也懂我的意思，她知道这个钱没有多少，但是，她想出口气。客户给我讲，她给败诉的政府部门联系，要50块钱退款。工作人员表示这个给不了，让她自己想办法。客户就去找法院，法院跟律师的反应差不多，也是说这么点儿钱，不如我们个人给你算了。客户也不肯，她就是想折腾。于她而言，对所有人都是小事，对她就是大事：她要出这口气。我也想替他们出气，我盘算着来都来了，明天开庭，把对面骂上一通，大不了被赶出去。第二天，我提前半小时来了法庭，走廊上，客户还没来，坐我旁边一位大姐。你去法院多了，大致能猜出走廊上人的身份，律师、法官和普通人气质是略有区别的，所以虽然坐在同一张板凳上，我猜对方大概率不是被告的律师。聊了聊，大姐也是原告，等着我们隔壁的法庭开庭，她是被辅导班骗了1万块跑路，自己想打官司维权试试看。我告诉她，我老婆也没少被骗，这种钱（一旦跑路）不那么好要，对方只有租的场地没有资产，法人代表可能只是一个农夫，赢了容易执行不容易，最好的办法就是别办卡，别办10000以上的大课包。家家的夫人都会前赴后继的交学费，且很少吸取教训，买的时候被销售忽悠，贪图折扣和优惠，最后养活了一大群骗子，以至于市场上极少有不骗的。国家的公司制度，给骗子提供了跑路的温床，又不能动用刑事手段去抓他们，以至于市场到了今时今日，不骗人、不违法，就活不下去。开庭后的剧情，和节前上一个庭很像。一样的案由，又是告银监会。一样的法庭配置，一位女法官加上两位人民陪审员。唯独不同的是，上次银监会可是给了我厚厚的一大本证据材料，从怎么受理举报，怎么约谈，非常详细——当然结果是一样的，银行违规放贷，业主是受害者举报，银监会轻拿轻放，约谈银行说：下次注意！银行：一定一定！然后这就算是给我们个交待了。这次是郑州啊，这次干脆没受理，就一句话：我们提前早就发现了，我们早就谈过了。我们是21年买房，23年举报，被告只拿了一份证据，就是22年，他们作为银行业监管单位，约谈了全市12家金融机构，认真地谈了一次话：我们接到大量群众举报说你们中部分存在违规放贷问题，你们可注意点儿，别给我惹事儿！十二家银行：好的好的！被告的意思是，按照法律规定，我们既然已经“发现”并“处理”，你再举报我就不受理了。正常的开庭流程，一般是法官提问题，我们回答，然后发表一下意见。这次庭审法官让我，原告，向被告发问。我就问了一连串的问题，比如，这个会议记录怎么能证明我们监管部门发现了汽贸港的银行违规房贷的问题，十二家金融机构是全部存在这种问题吗，用一个会议纪要能代表“处理”违规行为的法律依据吗？对方的律师，对答如流。其实我们在开庭的时候，遇到对面坐着一位高手，并不是什么偶然的事情。给小业主打官司的律师，对面坐着的，不是政府，就是银行，要不就是开发商，这可以说是律师服务的三个爸爸。这三个爸爸用的律师，都是当地顶尖的律师，以及顶尖律师的小弟。刚当律师那会儿，一来分不出对面水平高低，二来不管遇到谁都想吵一架。虽然我昨天憋着想替客户出口气吵一架，但是遇到今天对面坐着一个水平很高的律师，那就是吵都吵不起来了。法庭很小，桌子又大，原告被告的桌子几乎挤在一起，左边是律师，右边很像是银监会的工作人员，就是一个二十出头的小女孩儿，而无论是“监管不利”，又或者拿一个会议记录来搪塞小业主，说到底也不是这两位的手笔，躲在背后不来开庭的领导，才是那个值得吵一架的人。我说我问最后一个问题，是不是22年的会开完，全郑州的购房人再找你们，你们都可以不受理举报了？被告的律师是这么说的：虽然我们不受理举报，但不代表我们不处理，但是处理的形式不应该由你举报人来决定，而是由领导们安排，领导们找银行谈话，这也是一种处理形式，按照你的要求罚款也好、处理高管也好，这也是一种形式。用什么形式处罚，什么时候处罚，如何处罚，这是领导根据大局来判断的。我没有其他问题了，法官让我说下最后的意见，我说坚持诉求，被告说坚持驳回诉求。案子到了这一步，就是休庭，签笔录了。法官宣布休庭之后，并没有起身离去。法官突然问旁听席，来旁听案子的汽贸城业主，这个项目现在什么情况？业主之一，一个老实巴交的中年男人站起来，掏出他的手机，手机上是他买的房子的照片，这种烂尾楼我这些年看的实在太多了。法官问，这房子什么时候能盖好？业主们把这两年的所见所闻给法官一说，法官要了专班领导的联系方式。我和被告律师在笔录上签字，法官把我叫了出去，问我什么意见。我说这群人太可怜，本来他们退房、解除贷款合同，但是时机不好赶上保交楼，不知道为什么也给他们算了进去，民事程序现在一审二审结束在走再审，民事没有出口，只能来行政碰碰运气。被告管银行，看看能不能协调给这些可怜的业主把贷款停掉——银行去年让他们停了一年，现在已经不给政策了，坚持他们继续还贷。最近国家也有政策出台，看能不能按照政策，把利息降一降，让老百姓松口气。法官也是这个意思，找了被告律师，表达了这个态度。被告也没急着走，业主们围起来，但是没有吵架，这些业主问这位被告的律师，这个事儿该怎么走下去。被告律师说的也很谨慎，他说，这个事儿我个人的看法，你们是应该解除合同的，因为你们不是住宅，不应该算保交楼。一个法庭里，法官、原告、被告、旁听人员、书记员，看法全是一致的，可是，这一屋子人，为什么不能去做这件正确的事儿呢？因为能做正确的事儿的人，不在这个屋子里。离开法院，我在等车的间隙，回首看到法院的大楼，挂了一副标语，标语是这么说的：让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。我好像感受到了公平正义，又好像没有感受到。 #律师说法##开庭#